요새 전세사기 관련 뉴스가 종종 보여 대충 기억나는 곳부터 의식의 흐름을 따라 적어보겠습니다.
신축판매업 붐의 시작 - 외곽지 대충빌라
수년 전이던가부터 빌라 신축 판매가 대유행하였습니다.
은평구나 이부망천 같은, 서울 중심가에서 벗어난 동네에 대충 신축빌라를 지으면, 주변에 신축건물이 적어 발생한 수요로 인해 신혼부부 등에게 잘 판매가 되었습니다.
그리고 빌라 신축은 당시에는 큰돈이 들지도 않았고(자본금의 입장에서) 생각보다 이윤이 쏠쏠했습니다.
먼저 큰 자본금이 들지 않는 것은... 4층짜리 빌라 한 동을 짓는다 치면 당시 가격으로 세대당 1억을 잡고...
4층*2세대 8억 정도가 매매가입니다.
위의 매매가에서 마진을 1~2억 보면 필요한 자금은 6~7억인데, 토지대금이나 공사비에 필요한 돈은 대출을 실행시켜 본인 자본금 5천이면 빌라 한 동을 지을 수 있었습니다.
그래서 빌라 신축과 관계없던 많은 분들이 빌라 신축에 뛰어들게 됩니다.
그래도 이 때는 신축빌라의 구매자가 실거주자인 경우가 대부분이었습니다.
단순경비율 - 추계신고
당시에는 신축빌라가 아주 잘 팔려나갔고, 이런 경우 착공을 시작해서 매매를 마치는 데까지 6개월이면 충분한 수준이었습니다.
당시 유행하던 관행에는 세금과 관련된 부분도 있는데, 세금의 신고납부는 매출에서 비용을 차감하여 벌어들인 소득에 세율을 곱하여 납부하게 됩니다.
여기에서 허점이 하나 신축 업자들 사이에서 유행하였는데, 신규사업자나 소규모 사업자를 위해 만든 경비율 제도라는 것이 있습니다.
당시 유행하던 것은 '단순경비율'이라는 것인데, 소규모, 혹은 영세사업자를 위해 '대충 매출의 몇%를 경비로 인정해줄게~'하는 개념입니다.
주택 신축 판매를 업으로 하던 사업자들은 위와 같이 짧은 '건설+매매' 주기로 인해 한 해에 여러 개의 사업자등록을 하고 여러 개의 현장에서 빌라를 지어 올릴 수 있었습니다.
예를 들어 ㄱ의 현장에서 발생하는 가능한 한 모든 경비 관련 자료를 ㄴ현장의 사업자등록번호로 수취합니다.
그리고 ㄱ현장은 위의 단순경비율이라는 방법으로 신고를 하게 됩니다.
이게 아무래도 소규모, 영세사업자를 위한 제도이다 보니 생각보다 세금이 싸게 먹힙니다.
그리고 ㄴ현장은 ㄱ현장의 공사에 투입된 자료를 넘겨받아 실제보다 이익이 많이 줄어들게 왜곡됩니다.
빌라도 잘 팔리고 탈세도 하고... 돈 벌어먹기 좋은 시절이었습니다.
현재는 신축 판매 입장에서 이 단순경비율 제도라는 것은 막혀버렸고, 세무당국에서도 이를 인지하여 기존의 단순경비율로 신고한 사업자들의 상당수는 세금을 추징당하는 일도 수년간 있었습니다.
다만... 추후 세무당국에 추징당하여 ㄱ현장에서 세금을 제대로 납부하였더라도, 위와 같은 경우 ㄴ현장에 경비가 과다 계상된 것 까지는 세무당국에서는 따로 추징하지는 않았던 듯합니다.
어쨌거나 당시 신축 판매업자들은 개이득입니다.(탈법이긴 하지만요.)
신축빌라가 지어지는 입지의 변화
이후 신축 판매가 이래저래 쏠쏠하다는 얘기에 여기저기에 우후죽순처럼 빌라 신축 업자들이 난입하였습니다.
여기서 미묘한 변화가 있었는데, 역시 그리 길지 않은 수년 전부터의 변화입니다.
구매자층이 MZ세대가 많아서 그런 것인지, 신축 업자가 늘어 외곽지에 신축빌라의 공급이 늘어서 그런 것인지는 정확히 알 수 없지만, 이제 직전처럼 대충 낙후된 동네에 빌라만 하나 지으면 팔리는 시절은 지났습니다.
이때부터는 신축빌라들도 공급이 늘었고, 수요도 어느 정도 해소되어서인지 신축빌라를 팔기 위해서는 빌라의 요건을 따져야 했습니다.
역세권인지 하는 입지조건부터... 이때부터 유행한 것이 3~4층짜리 빌라에도 엘리베이터가 들어서기 시작했습니다.
(이 부분에 대해서는 후술 할 문제점이 있습니다.)
이제 같은 신축이라 해도, 입지가 좋고, 엘리베이터가 있어야 하고, 시스템 에어컨이 제공되어야 판매가 되는... 그런 때가 되었습니다.
이전 세대의 신축빌라는 더 이상 팔리지 않아 저런 지역을 미시적으로 보면 신축빌라가 몇 개만 지어지다 더 이상 늘어나지 않는 상태입니다.
문제는 위와 같이 좋아진 시설만큼 투입되는 공사비가 늘어나고, 입지가 좋지 않으면 팔리지 않다 보니 토지대금도 올라가게 됩니다. 결국 분양가는 올라가고, 마진은 줄게 되는데, 오히려 신축빌라의 수요는 위와 같이 어느 정도 해소되었기 때문에 위축된 경향이 있습니다.
이걸 팔기 위해 투자자라는 개념이 발생합니다.
갭투자, 투자자, 중개사
왼쪽의 사진을 보면 저 때가 한창 언론에서 투자라고 띄워주고 하던 시기인 것 같습니다. 2016년경...
현재 전세사기의 문제를 따라가다 보면 기레기들이 역시나 사회악임을 알 수 있습니다.
또 그 기레기들은 작년 말까지만 해도 집값은 더 오르니까 영끌해서 매수하라고 부채와 폭탄을 젊은 세대들에게 떠넘기기도 했구요.
당초의 갭투자라는 것은... [매매가와 전세가의 차이가 적은 곳]을 매수하여 그 차액만큼만을 내 돈으로 투자하여 보유 주택수를 늘린다는 개념이었습니다.
주택 가격은 우상향 한다는 전제가 깔려 있었고... 대학생도 한다느니... 뭐 상당히 유행을 하긴 했던 것으로 기억합니다.
당시에 먼저 걱정했던 점이... 빌라 가격은 우하향하지 않나요? 갭투자란 것 대부분이 빌라가 대상인데...
우린 이미 [매매가와 전세가의 차이가 적은 곳]을 깡통전세라고 알고 있었다는 점입니다.
언론이 갭투자를 하라고 부추길 일이 아니었다는 말이 하고 싶은 겁니다.
기레기들... 앞으로 해도 기레기, 뒤로해도 기레기네요.
여하튼 이 갭투자라는 것이 좀 변질되었는데, 건축물 소유주의 주체가 바뀝니다.
기존의 투자목적으로 취득하는 투기꾼들에서 바지사장으로 조금씩 이동하게 됩니다.
신축 업자는 물건을 실구매자가 가져가는지, 투기꾼이 가져가는지, 바지사장(현장에서는 투자자라 부릅니다.)이 가져가는지는 상관이 없습니다.
돈만 꼽히면 그만입니다.
그래서 매매가 줄어들면서는 공인중개사가 전세를 맞추면, 바지사장이 업어가는 현상이 가속화되었습니다.
저 위의 갭투자 붐과는 좀 다른 게... 저 당시에는 주택 가격이 우상향 할 것이니 돈을 벌 것이라는 투기목적이 있었지만, 현재의 바지들은 약간 변질된 부분이 있습니다.
매매가 2억짜리 빌라를 예로 들어보겠습니다.
1. 건축주는 2억을 입금받으면 그만입니다.
2. 바지사장인 투자자는 주택 가격이 오르는 것은 논외로 하고, 이 빌라 한 채의 명의를 가져가면 수백만 원에서 천만 원 정도를 받습니다.
3. 신축빌라는 아파트와는 달리 비교군이 없어 이른바 '시세'라는 것이 명확하지 않습니다.
4. 한국에는 특이하게 전세라는 개념이 있습니다.
5. 중개사는 전세를 구하는 세입자에게 신축빌라를 추천합니다.
6. 세입자는 어차피 세 사는 집인데 구축보다는 신축이 더 구미가 당깁니다.
7. 한 2.2억에 전세가를 제시합니다.
8. 세입자에게 당분간의 이자도 일정 수준 지원해주겠다 합니다.
9. 세입자는 전세를 사는데, 은행이자도 경감되고 갓 지은 신축 빌라가 너무 좋습니다.
10. 건축주는 2억에 바지사장에게 빌라의 명의를 넘깁니다.
11. 2억 2천의 보증금 중, 2억의 매매대금을 제외한 2천만 원이 남습니다.
12. 500만 원 정도는 세입자에게 보내줍니다.
13. 1000만 원 정도는 바지사장에게 소위 P라 하여 지급됩니다.
14. 중개사는 원래의 전세계약을 성사시켰으므로 원래의 영업활동의 대가인 복비를 받았고, 전세를 맞춰준 덕분에 투자자라 불리는 바지사장에게 명의를 넘길 수 있게 해 준 대가로 위 11-12-13의 잔액인 500만 원 정도를 또 P로 지급받습니다.
중개사 입장에서는 얼마 되지 않는 복비를 받는 것보다 이게 이득입니다.
건축주는 원래 원하던 매매가를 받고 명의를 넘겼습니다.
세입자는 깨끗한 새 건물인데 이자까지 지원받았으니 이득이라 생각합니다.
하지만, 매매계약이 체결되는 시점에서 사실 손해를 본 건 이미 세입자뿐입니다.
또한, 다시 상기해보면 이 빌라의 매매가는 2억입니다.
그런데 2.2억에 전세를 들어갔습니다.
빌라의 가격은 아파트와는 달리 시간이 지날수록 우상향 하지 경우가 많습니다.
이제 전세가 만기 되면, 세입자는 보증금을 받기가 어려워집니다.
투자자라고 하는 사람은 아무 일도 하지 않고 목돈이 생겼습니다.
빌라 한채당 천만 원.
한동에 8개짜리 빌라라고 하면, 전부 다 명의를 가져가면 별 노력 없이 8천만 원을 가져갈 수 있습니다.
하지만 위와 같은 구조상 길게 보면 투자자는 보증금을 돌려줄 수 없게 될 확률이 높습니다.
그래서 현실적으로 이런 투자자라 불리는 바지사장은, 목돈을 쉽게 벌 수 있다는 생각에 최초의 '갭투자' 개념으로 진입한 어린 청년들이거나, 실제 자산은 저렇게 떠간 빌라뿐인...(빌라 가격이 떨어지더라도 보증금을 돌려줄 수 없는) 걸뱅이 뿐입니다...
구조적으로 보증금을 떼 먹힐 수밖에 없는 게 맞습니다.
초반에는 돌려막기로 어느 정도 가능하겠지만... 뒤로 갈수록 돌려 막을 수 있는 여력이 줄어들 수밖에 없습니다.
그리고 이 모든 걸 가능하게 해주는 구성원 중 가장 나쁜 사람은 중개사입니다.
본인의 소득향상에만 목적이 있을 뿐, 중개하면서 세입자에게 깡통 전세라는 것을 안내할 수 없기 때문입니다.
실현 가능한 대책
1. 현실적으로 투자자는 전세가 맞춰져야만 명의를 떠 갈 수 있기 때문에 대출규제를 강화하여야 합니다.
2. 다만 지금의 대출규제는 회피가 가능하다는 단점이 있습니다.
3. 신축빌라의 경우 소득과 관련 없는 대출한도는 규제지역의 경우 매매가의 40%(LTV) 인가로 규제받고 있습니다.
4. 문제는 계약서는 쓰면 그만이라는 점입니다.
5. 전세가 끼지 않는 경우, 위의 상황에서 건축주와 투자자는 업계약서를 씀으로 필요한 만큼 대출을 받고, 이는 부동산 실거래가가 실제보다 과대하게 신고되는 문제점이 있습니다.
6. 위와 같은 투자자가 업어가는 매물의 경우 전제 조건이 전세가 맞춰져야 한다는 점입니다.
7. 그러므로, 전세를 투자자의 건물에는 맞출 수 없게 대출 규제를 하면 됩니다.
8. 주택의 소유주가 1주택자 이상인 경우 전세보증금 보험 대출을 해주지 않는 것으로 간단하게 이 고리를 끊을 수 있을 것 같다는 생각을 해봤습니다.
9. 보통은 전세 잔금일에 매매잔금도 같이 진행되기 때문에 대출을 알아볼 때는 원래의 소유주는 건축주입니다.
10. 건축주가 빌라를 짓는다면, 어차피 준공 시점에 집이 1채 이상이기 때문에 위와 같은 전세자금 대출제한으로 같이 제약을 걸 수 있습니다.
11. 저 상태에서는 명의를 넘기기 전엔 전세를 맞추기가 어려워지기 때문에, 바지사장이 개입할 가능성은 확연히 낮아지게 될 것입니다.
12. 그래도 대출 없이 전세를 들어가는 세입자의 피해까지 예방할 수는 없다는 허점은 존재합니다만, 대출을 끼고 있는 전세가 많으니까요.
전세사기를 피하는 법
위의 구조를 알고 나면 생각보다 어렵지 않습니다.
1. 먼저 신축빌라를 피하면 됩니다.
지은 지 4년 이상의 빌라를 구하시는 겁니다.
위에 잠깐 언급한 빌라 엘리베이터의 경우... 장기적으로 보면, 8집짜리 빌라 하나나 20층짜리 40채 계단식 아파트 하나나 엘리베이터가 한 개 운행되는 것은 동일합니다.
이게 기계적인 것이다 보니 나중에 문제가 생기면 수리도 하고, 교체를 해야 할 수도 있는데... 엘리베이터 한 개를 교체하는 비용은 같다고 치고... 8집이 나눠 내느냐... 40집이 나눠 내느냐의 차이는 큽니다.
결국 시설이 많을 수록 시간이 지나면 애물단지가 되는 경우도 있습니다.
2. 전세 잔금일에 매매계약이 같이 체결된다 하면 거르면 됩니다.
3. 보증금 대출이자를 지원해주겠다는 물건을 피하면 됩니다.
결국엔 내 돈으로 내는 것이고, 장사치들은 손해 보는 장사를 하지 않습니다.
4. 해당 건물의 등기부 등본을 전부 다 떼어보는 것도 도움이 될 수 있습니다.
위의 바지사장들의 경우 한방에 최대한 끌어가는 것이 목적이기 때문에, 해당 건물의 대부분의 집을 다 가져가는 경우가 많습니다.
그래서 해당 건물 전체에 대해 등기부등본을 떼서 '소유권'에 대한 정보가 있는 갑구를 보아 동일인으로 보이는 사람이 여러 채를 소유하고 있다면, 해당 물건은 바지사장이 낀 전세사기 물건일 가능성이 높습니다.
위와 같이 빌라 한동의 소유주가 동일인이 많은 경우는 100%입니다.
전세사기는 사기인가?
얼마 전 세 모녀가 전세 사기로 구속 기소되었다는 기사가 있었습니다.
이게... 이러든 저러든 매매가보다 엄청나게 비싼 금액에 거래가 이뤄지는 것도 아니고, '집값은 우상향 하니까 오르면 그 이득으로 보증금을 줄 수 있다.'라고 생각했다고 주장한다면, 사기죄의 요건인 '기망'이라고 보기 어려울 여지가 훨씬 많다고 생각합니다.
다행히 세 모녀가 구속되고 난 이후에는 바지사장들이 몸을 좀 사리는 경향이 나타난 것 같다는 업계의 전언을 들었습니다.
요새는 토지값이 올라 같은 평수에 더 높이 건물을 올릴 수 있고, 일인가구가 늘어나는 추세다 보니, 빌라보다는 주변 환경이 더 좋은(역세권이라던가) 오피스텔로 공급이 많이 이전한 지 2~3년 정도 되어가는 것 같습니다.
오피스텔도 전세로 들어가는 경우는 마찬가지입니다.
그리고 이런 전세사기(?)는 아무래도 틀딱들에 비해 세상 물정을 잘 모르는 젊은 MZ 세대를 대상으로 빈번하게 발생합니다.
모쪼록 알아서 조심할 수밖에 없습니다.
개인적으로는 여기에 편승해 깡통전세를 맞춰주는 중개사들... 불과 작년까지 영끌해서 갭투자 하라했던 기레기들이 이 전세사기라는 무대에서 가장 악랄한 존재들이라고 생각합니다.