글 본문에 나오는 도표는 실무를 위해 제가 직접 작성한 것이나, 최종으로 전체내용을 자세하게 검토한 때가 약 2년 전으로 현행 세법과는 일치하지 않는 부분이 있을 수도 있으니 참고하시기 바랍니다.
매입임대
현재 종부세 합산배제가 되는 임대주택의 경우 매입임대와 건설임대가 있습니다.
매입임대주택은 이른바 갭투자라 불리는 전세사기범들의 주택 취득을 방지하기 위해 18년 9월 14일 이후에는 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 합산배제를 해주지 않습니다.
그냥 쓰는 전세사기 이야기... (tistory.com)
그냥 쓰는 전세사기 이야기...
요새 전세사기 관련 뉴스가 종종 보여 대충 기억나는 곳부터 의식의 흐름을 따라 적어보겠습니다. 신축판매업 붐의 시작 - 외곽지 대충빌라 수년 전이던가부터 빌라 신축 판매가 대유행하였습
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전세사기 관련 글은 이전에 작성한 적이 있습니다.
그래서 18년부터는 거의 전지역이 조정지역으로 묶였던 수도권에서의 매입임대주택은 종부세 합산배제가 막혀서 더 이상 안 된다고 생각하고 지나왔었으나, 투기꾼등의 표를 받고 당선된 윤석렬정권에서 수도권의 조정지역을 대량 해제하여 지금 기준으로는 다시 매입임대도 합산배제가 가능한 곳이 더 많겠습니다.
부동산 가격의 폭락을 막기 위해 갭투자(aka 전세사기)를 조장하는 것이라 볼 수도 있겠습니다.
매입임대의 합산배제 관련한 내용을 정리하면 위와 같으며 현행의 임대기간은 10년 이상의 장기임대만 해당됩니다.
건설임대
건설임대의 경우 단기임대는 18년에 막혀버렸고, 장기임대의 경우에는 매입임대와 마찬가지로 10년 이상 임대를 하는 조건인데, 주요하게 봐야 할 점은 '주택의 보존등기 전까지 지자체에 임대사업자 등록을 마치고'라는 부분입니다.
이는 부동산 경기의 침체로 인했던 것인데, 분양 목적으로 건물을 지었다가 분양이 잘 되지 않으니 임대목적으로 지었다고 하고 세제혜택을 누리려 하는 건설업자들이 있어서 그런 것입니다.
당초 착공을 하면서 임대가 목적인지, 분양이 목적인지는 건축주의 '속마음'에서만 확인이 가능한 것이기 때문에 준공 전에 임대사업자등록을 마쳐야 한다는 요건이 붙는 것이고, 이는 시행사들의 무분별한 신축을 막기 위함입니다.
그런 이유로 준공 후에 임대사업자 등록을 하면 건설임대가 아닌 '매입임대주택'으로 보아 종부세 합산배제가 불가했으나 현재는 바로 전단락의 내용처럼 조정지역이 대거 해제되었기 때문에 종부세 합산배제가 가능한 곳이 더 많을 것입니다.
임대주택 관련한 그 외 사항들
기존임대주택의 경우에는 아주 오래된 것이라 현재 합산배제하는 것들과는 연관이 없습니다.
다가구 주택의 경우 1구를 1호의 주택으로 보는데, 이는 매입임대주택이나 건설임대주택의 요건을 따질 때 공시가격이나 전용면적의 요건에 있어 불리하게 됩니다.
사원용주택
실무적으로 시행사가 거래처로 있는 세무사사무실에서 많이 접하게 되는 경우는 사원용주택입니다.
사원용 주택의 하위 구분에 '주택건설업자의 미분양주택'이 있기 때문인데, 종합부동산세 과세 기준일인 당해 6월 1일 이전에 준공이 된 '주택'이 있다면 업체에서 요구하지 않아도 알아서 합산배제 신고를 해주면 됩니다.
합산배제 사원용 주택에 또 있는 것은 '주택' 건설사업을 위하여 '멸실'을 목적으로 취득한 '주택'입니다.
이 경우에도 종부세 합산배제가 가능하니 '주택'을 분양하는 시행사를 담당하는 실무자들은 취득일자가 6월 1일 이전이라면 6월 1일 기준 철거나 멸실되지 않았는지 확인하고 합산배제 신고를 해주면 됩니다.
주택건설사업자가 취득한 토지
주택건설사업자가 취득한 토지 역시 종부세합산배제가 가능합니다.
이 경우 단순하게 주택을 짓기 위해 사업자등록을 한 것만으로 합산배제가 가능한 것은 아니고 '「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자'라는 요건이 붙습니다.
또한 '주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지'로 한정되어 있는데, 주택을 짓는 경우 규모에 따라 사업계획을 승인받는 경우가 있고, 규모가 작은 경우에는 건축허가만 받는 경우가 있습니다.
그러므로 '「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자'가 + '주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지' 인지를 확인해야 하기 때문에 이 경우에는 알아서 합산배제를 해주는 것이 아닌, 건축개요나 설계개요를 먼저 받아본 후 사업계획 승인을 받아야 할 규모라면, 사업계획 승인을 받을 것이 맞는지 회사에 물어본 후 요건에 맞는 경우만 합산배제를 해주면 됩니다.
국세청의 안내에는 "~사업계획의 승인을 '받은'"이라고 되어 있으나, 추징요건이나 기존 해석, 조특법의 법조문 자체 등을 보면 '받을'이 맞습니다.
국세청에서는 '종합합산과세대상' 토지라는 단서도 붙이는데...
종합합산과세대상 토지는 지방세법상 위와 같이 정리가 됩니다.
실무적으로는 지방은 빌라 등이 팔리지 않아 건설 자체가 수도권보다 적고, 이전에 작성한 전세사기 관련글과 같이 수도권에서 근래에는 입지가 좋은 곳에 짓는 경향이 있기 때문에, 기존 주택을 철거, 멸실한 주택의 부속토지에 짓는 경우가 대부분입니다.
그런데 기존 주택을 철거, 멸실한 주택의 부속토지는... 종부세 과세 기준일인 6월 1일을 기준으로 보자면, 1월에 구입하여 철거를 하였더라도 아직 6개월이 도래하지 않았고, '주택'이 되는 빌라 등의 경우 7월에 구입하였다 하더라고 준공까지 1년이 걸리지 않는 경우가 대부분 -빌라의 경우 6개월이면 끝이 납니다- 이라 당해에는 6개월이 지나지 않아 별도합산과세대상 토지이고 다음 해에는 건물이 있어 주택으로 구분되는 경우가 대부분입니다.
이렇게 별도합산토지인 경우에는 종부세합산배제 대상이 아닙니다.
다만, 종부세는 종합합산토지와 별도합산토지의 공제금액이 다르기 때문에 세무회계사무실에 기장을 맡기는 규모인 '빌라'등을 신축하는 경우 공시가액이 80억 원을 넘는 경우는 거의 없어 종부세가 과세되는 경우도 드문 경우입니다.
정리하면, 세무사사무실에 기장을 맡기는 규모의 '주택건설사업자가 취득한 토지' 중 '주택법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지'는 실무적으로는 대부분 '별도합산 토지'인데 공제액이 종합합산토지에 비해 워낙 큰 금액이라 종부세 자체가 과세되는 일이 적다고 인지하면 되겠습니다.
신탁자산의 경우
기존에는 신탁자산의 경우 납세의무자가 신탁자로 되어 있었기에 실무적으로는 종부세 합산배제 신고서를 작성하여 신탁사에 넘겨주면 신탁사가 신고를 접수하는 형식을 취하였으나, 21년 9월에 법이 개정되어 신탁자산의 경우에도 납세의무자가 위탁자로 변경되어 위탁자가 -시행사이자 기장을 맡기는 사장님- 직접 합산배제 신고를 하여야 합니다.
세무대리인인 저희가 해주게 된다는 얘기입니다.
(기존에도 그랬지만)
위의 내용이 정리된 파일 원본입니다.
그간의 변동내역을 반영하였으나, 올해는 제가 종부세 합산배제신고를 할 일이 없어 모든 내용을 검토하지는 않아 일부 오류가 있을 수 있습니다.
이하는 실무와는 상관이 없는 종부세 관련된 이야기이니, 투자자나 영끌족이라면 굳이 읽어서 기분이 좋은 내용은 아닙니다.
1. 종합부동산세라는 것은 국토균형발전을 위해 생긴 법입니다.
2. 천당 위에 분당이나 강남 같은 곳의 땅값이 오르는 것인 집주인의 노력과는 별개로 전국민의 세금으로 오르는 경우가 더 많습니다.
2.1 동네에 강남으로 직행하는 7호선이 개통되거나, GTX-B가 들어온다거나 하는 이른바 호재가 발생하면 해당 지역의 집값은 오릅니다.
2.2 정작 서울의 강남집중화로 인해 7호선이 뚫려도 해당지역보다는 해당지역까지도 교통이 더 좋아진 강남의 집값이 더 큰 폭으로 오릅니다.
3. 전국민의 세금으로 별다른 노력 없이 집값이 오르는 것인데, 그러다 보니 해당 지역은 부촌이 되고, 수요가 늘어 인구의 집중화가 진행됩니다.
3.1 그러다 보면 다른 지역에 비해 해당 지역에서 걷어지는 지방세가 더 많을 수밖에 없습니다.
4. 그래서 이 국가의 세금으로 생긴 불로소득을 일부 회수하여, 바로 위의 집중화로 인해 인구가 빠져나가 발전이 상대적으로 더디거나, 지방세의 세수가 부족한, 쇠퇴하는 지역의 발전을 위해 돈을 뿌려주겠다는 발상이 나옵니다.
5. 종부세는 기존에는 지방교부세라는 명목으로 지역에 나눠주고 있었습니다만, 투기꾼등을 등에 업고 당선된 현정권에서는 어떤지는 관심이 없어 여전히 그런지는 모르겠습니다.
6. 실제 종부세를 납부하는 납세자는 전 국민의 1% 정도 수준이며 가장 많았을 때가 2% 정도 수준이었습니다.
요약하면, 국가가 전국민의 세금으로 인프라를 구축한 덕에 늘어난 개인의 자본소득의 일부를, 국토균형발전을 위해 다시 세금으로 징수하여 지방의 부족한 예산도 메꿔주고 지방도 살만하게 같이 발전시키겠다는 목적과 그로 인해 수도권 인구집중화를 방지하여 주택값도 안정시키겠다는 목적의 세금이 종부세이고, 납세자는 1~2%이니 피해를 보는 개인은 1~2%이고 수혜를 받는 시민은 98~99%입니다.
경제학에서는 인간의 합리성을 전제하는데, 정말 그렇다면 종부세의 폐지는 찬성론자가 1~2%가 나오고 반대여론이 98~99%가 나와야 합니다.
실제로는 찬반이 5:5 정도 나오니, 투기꾼들과 건설재벌과 언론들이 얼마나 국민을 호도하고 있는지, 그리고 국민의 수준이 어떠한 지 잘 알 수 있는 좋은 예가 되는 세금입니다.